Anfang Dezember 2025 wurde in einem Minister:innenratsvortrag ein umfassendes Paket zum Abbau bürokratischer Hürden im Wirtschaftsleben vorgestellt. Es handelt sich dabei um 113 Einzelmaßnahmen unterschiedlichen Umfangs, aufgeteilt auf 10 große Themenblöcke. Ausgewählte geplante Maßnahmen – vor allem in dem Bereich Steuern – werden nachfolgend überblicksmäßig dargestellt – die weitere Umsetzung (und ob die Umsetzung überhaupt gelingt) bleibt abzuwarten.
· Vereinfachung der Arbeitnehmer:innenveranlagung und Lohnverrechnung;
· Vereinheitlichung und Modernisierung des Gebührenrechts mithilfe von Pauschalsätzen. Dabei soll auch das gesamte Verfahren i.Z.m. Gebühren und Verkehrsteuern durch neue Eingabemasken, Kommunikationstools und Schnittstellen modernisiert werden;
· Erhöhung der Meldegrenze gem. § 109a EStG – dadurch soll der damit verbundene administrative Aufwand reduziert werden;
· Die Buchführungsgrenzen im UGB (700.000 bzw. 1 Mio. €) und in der BAO (700.000 €) sollen auf 1 Mio. € bzw. 1,5 Mio. € angehoben werden;
· Einführung eines Aktivierungswahlrechts für selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte;
· Vereinfachung der Aufbewahrungsrichtlinien dahingehend, dass die elektronische Archivierung generell möglich sein soll. Papieroriginale sollen nur noch in Ausnahmefällen erforderlich sein;
· Im Bereich der Förderpolitik soll ein One-Stop-Shop geschaffen werden, um Verfahren zu vereinheitlichen;
· Das Ziel »weniger Urkunden« und »digitale Meldebestätigung« soll dadurch erreicht werden, dass etwa Passbehörden digitale Daten mit voller Beweiskraft nutzen können. Staatsbürgerschaftsurkunden sollen nicht mehr vorgelegt werden müssen, wenn die digitale Einsicht möglich ist. Überdies sollen historische Meldebestätigungen künftig digital verfügbar sein, um den Nachweis früherer Wohnsitze ohne Behördengang zu erleichtern;
· Beim Kfz-»Pickerl« sollen die Prüfintervalle von bisher 3:2:1 Jahren auf 4:2:2:2:1 Jahre ausgedehnt werden. Die fünfjährige Aufbewahrungspflicht für »Pickerl«-Gutachten soll überprüft und gekürzt werden;
· Stichwort Genehmigungen: hierbei sollen »Sachverständigenpools« zu kürzeren Verfahrensdauern in Genehmigungsverfahren beitragen. Genehmigungsfreie Betriebsanlagen sollen weiterhin ohne Einschränkungen bleiben. Überdies soll sichergestellt werden, dass PV-Anlagen und E-Ladestationen rasch und genehmigungsfrei ausgebaut werden können;
· Die Gewerbeanmeldung wird durch die Einführung von »GISA Express« – schnelle Verfahren – ab 1.1.2026 vollständig digitalisiert;
· Fremdsprachige Urkunden werden im Firmenbuchverfahren erleichtert zugelassen. Überdies wird die digitale EU-Gesellschaftsbescheinigung eingeführt.Vermieter:innen von besonders repräsentativen Wohnungen aufgepasst – es kommt ab 2026 zu massiven Änderungen
Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeutendsten Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung der letzten Jahre in Kraft: die Einführung einer zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung sogenannter besonders repräsentativer Grundstücke (»Luxusimmobilien«) für Wohnzwecke. Diese Änderung stellt einen Paradigmenwechsel dar – insbesondere, weil sie den Vorsteuerabzug für Luxusimmobilien bei Wohnvermietung künftig ausschließt.
Eine solche, besonders repräsentative Wohnung liegt vor, wenn die folgenden Kosten innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Beginn der Herstellung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatzsteuer) betragen:
· Anschaffungskosten,
· Herstellungskosten,
· aktivierungspflichtige Aufwendungen,
· Kosten von Großreparaturen.
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (z. B. Zinshäusern) ist nicht das Gesamtgebäude relevant, sondern der einzelne Mietgegenstand – eine verursachungsgerechte Aufteilung der Gesamtkosten, regelmäßig nach Wohnnutzfläche, ist erforderlich. Wird die 2 Mio. €-Grenze überschritten und liegt ein besonders repräsentatives Objekt vor, so ist dessen Vermietung zwingend unecht steuerbefreit. Das bedeutet einerseits, dass keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden darf, andererseits ist kein Vorsteuerabzug für Anschaffungs-, Errichtungs- und laufende Aufwendungen möglich. Es besteht außerdem keine Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren.
Diese Änderung beendet ein bisher verbreitetes Modell: die Errichtung hochwertiger Wohnimmobilien durch Unternehmen (z. B. GmbHs) mit Vorsteuerabzug und anschließender Vermietung an Gesellschafter:innen. Selbst eine fremdübliche Miete führt künftig bei Luxusimmobilien nicht mehr zum Vorsteuerabzug. Die Neuregelung gilt ausschließlich für Immobilien, die ab dem 1.1.2026 angeschafft oder hergestellt werden. Für davor angeschaffte Objekte bleibt es bei der bisherigen Systematik – die Vermietung zu Wohnzwecken ist steuerpflichtig (10 % USt), der Vorsteuerabzug für Errichtungskosten bleibt bestehen.
Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und vermietet. Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, es ist kein Vorsteuerabzug für die Anschaffung möglich.
Kommt es nachträglich (z. B. durch Renovierungen, Ausbauten oder Nebengebäude) zu Kosten, die das Objekt über die Luxusgrenze heben, wird ab diesem Zeitpunkt die Vermietung steuerfrei. Dies führt zu einer Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genommene Vorsteuern der Vorjahre. Reparaturkosten aufgrund von Naturkatastrophen bleiben bei der Grenzprüfung außer Ansatz.
Beispiel: Anschaffung 2026 um 1.800.000 €, Renovierung 2027 um 250.000 €: die Kosten überschreiten die Grenze, die Vermietung ab 2027 ist zwingend steuerfrei, eine Vorsteuerberichtigung für 2026 ist notwendig, es kann kein Vorsteuerabzug für Kosten der Renovierung in 2026 geltend gemacht werden.
Die Einführung der zwingend unechten Umsatzsteuerbefreiung für besonders repräsentative Wohnungen markiert einen klaren steuerpolitischen Richtungswechsel. Die Kostenschwelle schafft ein objektives, klar handhabbares Kriterium, das steuerliche Gestaltungsspielräume bei Luxusimmobilien deutlich einschränkt.
Insbesondere für hochwertige Wohnprojekte ist daher künftig eine ausreichend genaue Kostenrechnung und Dokumentation erforderlich, damit die Einhaltung der Grenze von 2 Millionen € innerhalb der Beobachtungsfrist von 5 Jahren sichergestellt bzw. eine entsprechende Berichtigung des Vorsteuerabzugs vorgenommen werden kann. Bei Vermietungen an nahe Angehörige reicht künftig eine fremdübliche Miete für Luxusimmobilien nicht mehr aus, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Unternehmen und Immobilieninvestor:innen sind daher gut beraten, künftige Projekte sorgfältig zu kalkulieren und steuerliche Effekte frühzeitig in die Investitionsentscheidung einzubeziehen.
